주식회사 신한서부티엔디리츠

한국투자증권은 신한서부티엔디리츠에 대해 안정적인 임대차 구조와 자산 규모 면에서 향후 성장성을 갖췄다고 22일 분석했다.

신한서부티엔디리츠는 기초 자산이 리테일과 호텔 자산인 복합 리츠다. 올해 3월말 기준 총 관리자산(AUM) 5683억원 중 3875억원(68.2%)을 리테일, 1808억원(31.8%)을 호텔이 차지하고 있다. 자기관리형인 모두투어리츠를 제외하면, 상장 위탁관리리츠 17개 중에 처음으로 호텔을 편입했다는 점이 특징이다.

부동산개발 및 운영사인 서부티엔디가 최대주주이면서 스폰서로 참여하고 있다. 스폰서가 보유한 인천 스퀘어원이라는 복합 쇼핑몰을 현물 출자 받아 설립됐고, 호텔은 자리츠를 통해 편입했다. 용산 드래곤시티의 3개동 중 그랜드머큐어 레지던스 호텔(32개층, 202실)인데, 기업공개(IPO) 공모 신주를 발행해 확보한 자금으로 자리츠에 출자해 매입을 마쳤다. 

강경태 한국투자증권 연구원은 "편입 자산의 임차가능면적 전체를 스폰서가 마스터리스(Master lease, 책임임대차)해 고정 임대료를 지급하기 때문에 임대료 수취가 안정적"이라며 "인천 스퀘어원은 지하 1층(홈플러스 장기 임차)을 제외한 모든 면적을 서부티엔디가 임차하고 있으며, 판매 점포별로 전대 계약을 맺어 리츠에 지급할 임대료를 마련한다"고 전했다. 분기별로 리츠에 지급하는 임대료는 47억원으로 고정이며, 소비자물가(CPI) 인상률에 연동해 매년 5%안에서 인상된다. 그랜드머큐어는 스폰서가 마스터리스해 호텔 체인 브랜드와 프랜차이즈 계약을 맺고 운영하는데, 월 8억1000억원의 최소보장임대료가 정해져 있어 팬데믹 이후에도 영업수익은 꾸준히 유지됐다

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강 연구원은 "보유부지를 활용한 스폰서의 개발 프로젝트 진행, 해당 개발 물건을 편입해 리츠의 총관리자산(AUM)을 늘려가는 방향"이라며 "인허가를 진행중인 용산 나진상가 부지를 시작으로신정동 화물터미널 부지, 인천 스퀘어원2 부지 등을 용도에 맞게 개발할 예정이며, 원재료인 땅을 이미 확보한 개발 자산이기 때문에 실물 자산을 시장에서 매수하는 것에 비해 양호한 수익률(NOI yield)을 달성할 것"이라고 전망했다. 

기사입력 2022.06.22 07:43

아시아경제​ 지연진 기자 gyj@asiae.co.kr​